住宅診断とは

「欠陥住宅ではないか?」「いつごろ、どこに、いくらくらいのお金がかかるのか?」「あと何年くらいもつのか?」
住宅診断(ホームインスペクション)とは、住宅に精通した住宅診断士(ホームインスペクター)や建築士が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務。
例えていうならホームインスペクターは住宅の「かかりつけのお医者さん」です。住宅の購入前や、ご自宅の売り出し前に住宅診断を行い、建物のコンディションを把握することで、安心して取引を行うことができます。最近は、自宅の定期点検としての利用や不動産仲介会社が物件の状況を消費者に明らかにするために利用するケースも増えています。
診断の方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本。必要に応じてファイバースコープやサーモグラフィーなどの検査機材を使用する詳細診断もあります。米国では、州によって異なりますが、取引全体の70~90%の割合でホームインスペクションが行われ、すでに常識となっており、日本でも近年、急速に普及しはじめています。料金や、診断内容は、ホームインスペクターやその所属する会社によって異なります。

2013年6月には国土交通省より「 既存住宅インスペクション・ガイドライン 」が策定され、一定の基準が設けられました。

ホームインスペクション(住宅診断)の位置づけ

不具合の兆候の有無についてチェックする一次診断

 

医療と比べてみると・・・
建物 医療
メンテナンスのための点検 保健師
住宅のコンディションを把握
(ホームインスペクション)
町医者
より詳しい調査、耐震診断
雨漏り、漏水調査など
町の総合病院
部位別詳細、大規模調査
解析、分析
大学病院
専門医療機関等

また、2月26日には、インスペクション(住宅診断)提案義務づけ宅建業法改正が閣議決定されることから、日本でも中古住宅の売買時に一般的になっていくことが予想されます。

一般的なお申し込みから診断の流れ

1. お問い合わせ・お見積もり

各社に電話またはホームページより問い合わせます。
診断内容や料金を確認しましょう。(目安は5万円~7万円)

2. お申し込み

希望の診断日時を決め、診断を申込みます。

3. 必要書類を送る

平面図、立面図など、指定された書類がある場合は事前に送ります。
当日確認する場合もあります。

4. ホームインスペクションを実施

現地で診断を行います。通常はご依頼者も当日立会い、診断結果とともに補修やメンテナンスのアドバイスをホームインスペクターからご説明。そのほか、気になること質問があれば問い合わせます。

5. 報告書を受け取る

ホームインスペクターから報告書が送られてきます。
質問があれば問い合わせます。

6. 料金のお支払

料金を支払います。

調査当日の流れ

  1. 予約時間に物件前(エントランス)にてお待合せ
  2. 売主や仲介事業者の方とご挨拶
  3. 調査開始
  4. 調査終了
  5. 概略の報告(結果は当日、口頭で説明)
  6. 解散(後日、報告書を作成し提出)

所要時間とサービス価格

  • 基本的に目視で外周から室内、設備機器を診断 5~7万円/3時間程度
  • 屋根裏に入り診断する場合は +1~2万円/+1時間程度
  • 床下に入り診断する場合は +2~3万円/+0.5時間程度
  • 例)基本+床下・屋根裏の詳細調査の組み合わせ⇒4.5時間程度

使用機材と道具

オートレーザー

水平精度・垂直精度を素早く計測
縦横方向にのびる赤いレーザー光を基準に施工精度をはかります。
縦軸の光を基準にすることで壁の倒れや膨らみ歪みを確認します。
また横軸の光を基準に床までの距離、天井までの距離を測ることにより床・天井の傾きを正確に把握することが可能です。

電気抵抗式木材水分計

一戸建ての木材やチップボードの水分の含有率を測定します。
木材が十分乾燥されていないと柱や土台にひび割れが出てきたり、そり、むくりなど完成後に影響がでる場合があります。
含水率15%以下であれば、木材が柔軟性と剛性を発揮するのに最適な状態といえます。15%~20%であれば一応合格でしょうか。20%を大きく超えると、カビや腐朽菌が発生しやすい状態となります。

精密水平器

洗面台や靴箱、物入れの棚などは水平器を使用して精度をはかります。

スケール

ガードケース装着で、仕上げ面を傷つけない。落下に強いJIS1級品。補正機能・飛び防止用プロテクター付

脚立

懐中電灯

チェックシート

指摘箇所について、数値的な根拠を示すために標準機材を使用します。売主側に、感覚や印象ではなく、具体的な数値を明示したうえで交渉に臨むことが重要です。

“客観性” “第三者性”

住宅診断士(ホームインスペクター)が最も気をつけることは“事実だけを告げること”
住宅診断士は、住宅のコンディションを診断し、補修やメンテナンスについてアドバイスをし、不動産取引における判断材料を提供しているわけで、購入の可否について判断をするわけではありません

また、診断を依頼する際に大切なポイントは「取引に利害関係のない住宅診断士(ホームインスペクター)を、自分で選ぶこと」です。

アメリカはかつて、住宅診断士と不動産会社との癒着が問題となり、州によっては“不動産会社による住宅診断士を紹介禁止”としています。また住宅診断がリフォームや耐震工事を請負うための“お手盛り”とならないようにしたいものです。

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